Квартира по переуступке: как продать быстрее и выгоднее?

С ростом уровня жизни повышаются требования граждан к комфортному проживанию. Эта тенденция объясняет невероятную популярность жилья, предлагаемого на первичном рынке. Ассортимент изобилует квартирами в новостройках с отделкой, что позволяет вкладывать в благоустройство жилья гораздо меньшие суммы, нежели при ремонте, которого обычно требуют объекты вторичного рынка. Приобретая недвижимость еще на этапе строительства, граждане получают прекрасную возможность беспроигрышного инвестирования (условная стоимость 1 кв. м. жилья на 10-20% дешевле). Это хорошее предложение, но иногда приходится отказываться даже от самых достойных. Причин тому немало и нередко реализация жилья на первичном рынке находит свое воплощение в подходе, который получил название «переуступка» квартиры.

Переуступка жилья: в чем смысл?

Переуступка жилья: в чем смысл?

Суть цессии (юридический термин, характеризующий операции, связанные с переуступкой) состоит в переадресации прав и обязательств, которыми юридическое лицо обременено в отношении третьей стороны (застройщика), другому участнику сделки. Первостепенно избранный вариант взаимоотношений с девелопером при этом остается в неизменном состоянии.

В правовых реалиях и, соответственно, на практике договор цессии не имеет ничего общего с договором купли-продажи. Он предполагает скорее внесение правок в соглашение, заключенное ранее владельцем и застройщиком. Фигурантами операции могут являться соглашения, как долевого участия и предварительной купли-продажи, так и инвестирования/соинвестирования. Все зависит от обстоятельств, предложенных продавцами-цедентами и возможностей покупателей-цессионариев. То есть, приобретая недвижимость по переуступке, покупатель может быть поставлен в условия, когда ему придется вносить оплату за продавца на основаниях, указанных в уже существующем договоре со строительным подрядчиком.

Основной отличительной чертой цессионных соглашений считается возможность переноса в схему оплаты долгов и прочих обязательств продавца. В этом свете особый интерес вызывают вексельные схемы уступки прав. Они могут основываться на определенных договоренностях. То есть, происходит оформление и подписание предварительного договора купли-продажи, соблюдение которого реализуется за счет применения процедуры передаточной надписи (юр.: индоссамент).

Квартира по переуступке: почему покупают и зачем продают?

Зачастую указанная форма юридического соглашения является единственным вариантом для покупателя, который желает приобрести жилье конкретного типа и в определенном объекте первичного рынка, но не имеет такой возможности, так как реализация квартир подошла к концу или заморожена.

Цессионная схема выгодна и продавцу, особенно в материальном плане. Она применяется в случаях, связанных с реализацией квартир, которые были приобретены еще до возведения здания (договор инвестирования). Стоимость жилья этой категории гораздо ниже, в сравнении с квартирами, находящимися на завершающей стадии строительства. Доходность подобных операций часто достигает рекордных показателей прибыли (до 100%).

Согласно статистике продаж по переуступке, продавцами далеко не всегда движет корысть. Чаще причинами сделок являются изменившиеся жизненные обязательства и несостоятельность в отношении ипотечных обязательств. В этой разновидности сделок нельзя исключать также факторы, связанные с недобросовестностью застройщиков. Продавцу в подобном случае придется очень сложно, если, конечно, он честно признается покупателю об ожидающих его проблемах. Реализовать столь сложный объект, тем более в короткие сроки практически невозможно. Разве, что прибегнуть к помощи сервиса, который гарантирует срочный выкуп квартир.

Виды переуступок и юридические тонкости их реализации

Итак, вложивший средства в строящееся жилье на первичном рынке инвестор по какой-либо причине решает избавиться от покупки. При этом, он успел выплатить застройщику всю причитающуюся сумму. Тогда, в соответствии с условиями перекупки, которые базируются на предписаниях ГК РФ, становится возможен процесс уступки требований, в результате которого покупатель превращается в приемника прав на жилье. Согласие застройщика в данном случае не требуется, если отсутствуют какие либо специфические пункты договора, но письменное уведомление о том, что переуступка вступила в силу – обязательно. Специалисты рекомендуют фиксировать, как отправку, так и факт получения документа. Это защитит покупателя от возможной путаницы при передаче объекта недвижимости. Все сопроводительные бумаги сделки нужно хранить вплоть до вступления в права владения собственностью.

В случаях, когда цедент является должником девелопера, то при передаче цессионарию объекта продажи возникает проблема невыполнения договоренностей. Покупатель обязуется перевести недостающие средства на счета застройщика. В этом случае необходимо не только предупредить третью сторону о переуступке, но и заручиться ее согласием. На этом шаге покупатель может столкнуться с рядом подводных камней. Например, предприимчивый застройщик попросит оплатить свое согласие. Такая практика существует, но с ценами лучше ознакомится заранее. Чтобы избежать подобных рисков, лучше заручиться содействием профессионалов и не забывать хранить письменные подтверждения.

Переуступка шаг за шагом

Переуступка шаг за шагом

Переуступка прав по ДДУ (договор долевого участия). Этот вид соглашения вменяет в обязанность продавцу погашение всех долгов. Транзакция может быть адресована застройщику или клиенту на покупку жилья. Долевое участие возможно на основании договора перевода долга. Примечательно, что сделка может проводиться неоднократно, но только до того момента, пока готовое строение не будет сдано в эксплуатацию. После этого владелец квартиры получает на руки передаточный акт. Специалисты напоминают, что при оформлении ДДУ необходимо пройти процедуру регистрации в УФРС.

Переуступка права на жилье по предварительному договору купли-продажи. Покупка квартиры на подобных основаниях, сохраняет за продавцом право требования и не может быть продана по рассматриваемой схеме третьему лицу. Что касается регистрации, то она обязательна, если квартира была купле после 2005 года. На договора, оформленные до этого срока, правило не распространяются. В этом случае цессионарий заключает соглашение об уступке с застройщиком.

Оба варианта позволяют приступить к оформлению договора только после урегулирования финансовых отношений между застройщиком и продавцом, в том числе и посредством переноса обязательств по оставшейся части долга на покупателя. Вследствие этого, сделке обязательно должна предшествовать тщательная подготовка.

Как правильно оформить продажу квартиры по переуступке?

Сначала продавцу следует удостовериться в наличии необходимых документов, которые обязан хранить застройщик. Это касается разрешительных бумаг. По требованию клиента, обратившегося в офис, компания-девелопер обязана предоставить:

  • учредительную документацию;
  • свидетельства налоговой и госрегистрации;
  • бумаги на землю (договор аренды или свидетельство о праве собственности);
  • текущую квартальную бухгалтерскую отчетность;
  • лицензию;
  • проект застройки и проектную декларацию;
  • договор, содержащий сведений о способах финансирования строительства.

Далее начинается стадия подготовки к продаже. Продавец должен сообщить застройщику о своем желании реализовать недвижимость по переуступке, иначе впоследствии сделка может быть признана недействительной. На этом этапе снова требуется посетить офис застройщика и передать ему письменное уведомление. Адресат может выставить за разрешение определенную цену – около 5%. Средства перечисляются на счет девелоперского банка. Большинство опытных юристов настаивает на привлечении представителей строительной компании к участию в сделке. Получив согласие на продажу квартиры, нужно потребовать у застройщика справку о погашении долговых обязательств. Если таковые переложены на плечи покупателя, то заключается договор перевода при обязательном присутствии застройщика.

Теперь путь продавца лежит в нотариальную контору. Здесь следует заверить согласие супруга/и на продажу. Если жилье числится в залоге, то для продажи понадобится еще и разрешение банка-кредитора, которое тоже требует полного финансового расчета. Часто граждане отказываются от квартир вследствие обременительности выплат по займу. Тем, кто продает недвижимость именно по этой причине не стоит пренебрегать таким предложением, как выкуп ипотеки . В большинстве случаев именно такой подход является наиболее выгодным и позволяет продать квартиру быстро и без излишних хлопот. Тем более, что на этом шаге процедура подготовки к продаже не заканчивается. Продавцу нужно будет получить выписку ЕГРП, где он должен числиться правообладателем. Это возможно только после регистрации договоров долевого участия или инвестирования.

На заключительном этапе подготовки составляется договор по переуступке. Здесь уж точно не обойтись без содействия юриста. Причем, для каждой из сторон важно получить квалифицированную услугу. От правильного оформления соглашения, строго учета всех нюансов и концентрации на тонкостях сделки напрямую зависят условия сделки.

Завершает процедуру цессии регистрация перехода права, которая будет возможна только после того, как служащий МФЦ, регистрационной или кадастровой палаты удостоверится в наличии всех документов, сопровождающих сделку и предоставленных всеми ее участниками. Процедура может занять от 5 до 10 дней. Зарегистрированный договор и документы выдаются при наличии паспорта.
Оценить:
(Нет оценок)

Смотреть видео по теме статьи

ОБСУДИТЬ
У данной статьи нет комментариев
Войти:
Войти как пользователь
или